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29 de Julho de 2021

Empréstimo de imóvel: 3 questões a serem observadas

Algumas pessoas emprestam seu imóvel antes de considerar algumas questões importantes. Saiba como evitar problemas futuros com a observância de 3 dicas valiosas.

Laura Sisterolli, Advogado
Publicado por Laura Sisterolli
há 2 anos

Firme um contrato por escrito

Primeiramente, destaca-se que o termo técnico utilizado no meio jurídico para se referir a empréstimo de imóvel é comodato. A primeira dica relacionada a esta modalidade de negócio diz respeito à elaboração de um contrato por escrito, que deve ser feito, aliás, em qualquer negócio que você realize, seja ele oneroso ou gratuito. Pois dessa maneira, os pontos indispensáveis ficam expressos e, consequentemente, menos passíveis de dúvidas e desentendimentos futuros. Assim, você obterá mais segurança e agilidade caso precise resolver a questão judicialmente. Certifique-se, portanto, de colocar suas condições, em relação ao bom uso do imóvel, em contrato devidamente firmado com a parte interessada.

Estabeleça um prazo para a utilização do imóvel

Além disso, é importante estabelecer o prazo pelo qual o imóvel poderá ser utilizado. Mas, caso não o seja, ou quando a pessoa em posse do imóvel não cumpri-lo, o comodante (quem empresta o imóvel) poderá enviar uma notificação informando ao comodatário (a quem se emprestou o imóvel) que, caso não desocupe o imóvel no prazo informado, estará constituída a mora, autorizando a cobrança de aluguéis pelos meses seguintes de posse injusta do imóvel. Esta é a leitura do art. 582 do Código Civil, que assim estabelece:

“Art. 582. O comodatário é obrigado a conservar, como se sua própria fora, a coisa emprestada, não podendo usá-la senão de acordo com o contrato ou a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos. O comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante.”

Imponha limites quanto à realização de benfeitorias

O ressarcimento em razão da realização de benfeitorias no imóvel é um tema controverso. Isto porque o artigo 584 do Código Civil dispõe que “o comodatário não poderá jamais recobrar do comodante as despesas feitas com o uso e gozo da coisa emprestada”. Entretanto, o entendimento atual majoritário é de que as despesas efetuadas com as benfeitorias necessárias (aquelas essenciais para a conservação do imóvel) e úteis (que facilitam o uso do bem) deverão ser ressarcidas ao comodatário. Este entendimento se baseia na condição de possuidor de boa-fé, bem como na impossibilidade do enriquecimento sem causa, que encontram amparo no Código Civil Brasileiro da seguinte maneira:

Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.
Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

A questão se complica quando o imóvel emprestado se trata apenas de um terreno, sem nenhuma edificação, e que, nesta condição, pressupõe a realização de construções caso o comodatário queira nele residir. Nesta situação específica, o que será observado é se a construção valorizou o imóvel. Caso tenha havido valorização, este terá que ressarcir o comodatário.

Para evitar esta situação, seja no caso de benfeitorias realizadas em construção já existente, seja quanto às construções realizadas em terreno vazio, o melhor a fazer é acrescentar uma cláusula de renúncia ao contrato, atestando que o comodatário abre mão de qualquer benfeitoria que venha a realizar no imóvel. Esta é a melhor maneira de evitar despesas com o empréstimo de um bem a terceiro, de acordo com o entendimento do STJ, conforme se verifica no seguinte julgado:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE. DIREITO DE RETENÇÃO POR ACESSÃO E BENFEITORIAS. CONTRATO DE COMODATO MODAL. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. VALIDADE. 1. A teor do artigo 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis e, por semelhança, das acessões, sob pena de enriquecimento ilícito, salvo se houver estipulação em contrário. 2. No caso em apreço, há previsão contratual de que a comodatária abre mão do direito de ressarcimento ou retenção pela acessão e benfeitorias, não tendo as instâncias de cognição plena vislumbrado nenhum vício na vontade apto a afastar as cláusulas contratuais insertas na avença. 3. A atribuição de encargo ao comodatário, consistente na construção de casa de alvenaria, a fim de evitar a "favelização" do local, não desnatura o contrato de comodato modal. 4. Recurso especial não provido. (REsp 1316895/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/06/2013, DJe 28/06/2013)

Outro item que se pode acrescentar, no que tange às benfeitorias realizadas em construções já existentes, é dispor em contrato que nenhuma construção ou benfeitoria poderá ser realizada sem a sua expressa anuência. Dessa maneira, você estará ainda mais assegurado contra gastos surpresas e inesperados no momento em que quiser reaver o imóvel.

Fonte:

Código Civil Brasileiro

Superior Tribunal de Justiça

Imagem: Pixabay

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